Итоги второго квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Согласно исследованию RRG, во 2 квартале 2018 года на рынке продажи коммерческой недвижимости при снижении объема предложения наблюдался незначительный рост цены, а на рынке аренды ни объем предложения, ни цены существенно не изменились.

Судя по некоторому росту цен, на рынке продажи несколько вырос спрос на торговые помещения,  в то время как на рынке аренды роста спроса ни по одному из сегментов не наблюдалось.

Среди основных отличий  развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:

·         Хотя ни в центре, ни за его пределами цены почти не изменились, в целом по торговым помещениям наблюдался рост цен, что произошло из-за роста доли более дорогих помещений в центре. Арендные ставки снизились как в пределах Садового кольца, так и за его пределами, причем в первом случае – более существенно.

·         Арендные ставки по офисным объектам почти не изменились, в то время как цены по объектам в центре и за его пределами несколько выросли, причем в центре этот рост был выше. Общее снижение цен по офисам происходило за счет роста доли более дешевых объектов за пределами центра.

·         Цены продаж по производственно-складским помещениям за квартал немного снизились, а ставки почти не изменились.

Судя по незначительности изменения ставок и цен, рынок продолжает стагнировать, при этом заметное снижение объема предложения на рынке продажи привело лишь к незначительному росту цен. Есть положительные небольшие сдвиги, что не может не радовать.

Как уже неоднократно указывалось ранее, быстрого выхода из стагнации в условиях системности существующих проблем ожидать не приходится. 

Объем предложения

Во 2 квартале 2018 года объем предложения снизился на 18% по количеству и на 22% по общей площади. За год, по сравнению c 2 кварталом 2017 года, объем предложения уменьшился на 5% по количеству и 8% по общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 073 объекта общей площадью 2 826 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2018 года выросла на 2% и составила 166 734 руб./кв. м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал также выросла на 11%, а за год – на 2% и составила  2 693 долл./кв. м.  Общая стоимость объектов, предлагаемых на продажу коммерческой недвижимости, за квартал снизилась на 20%, а за год – на 14%, составив 471 млрд руб.

Незначительность роста цен при существенном снижении объема предложения может говорить о том, что эластичность спроса в условиях достигнутого насыщения рынка в настоящее время находится на низком уровне.

Сравнительный анализ по сегментам

·         Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с  первым по торговой недвижимости сократился на 40%, по офисной – на 14%, по производственно-складским помещениям – на 36%, а по помещениям свободного назначения –  не изменился.

Объем предложения по общей площади за год по сравнению со 2 кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 41%, по офисной – снизился на 9%, по производственно-складским  – на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 14%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (19%), производственно-складские (11%) и торговые помещения (11%).

·         Ценовые показатели

За 2 квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 4% до 217 414 руб./кв. м, по офисной сократилась на 2% и составила 183 979 руб./кв. м, по производственно-складской – снизилась на 2% и составила 70 919  руб./кв. м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 1% до 187 030 руб./кв. м.

 

По сравнению со 2 кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 11% по торговой, на 12% – по офисной, выросла на 16% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 7% по помещениям свободного назначения.

Несущественное снижение цен за квартал по всем сегментам (кроме торговых помещений) указывает в целом на низкий уровень деловой активности.

Торговая недвижимость

·         Объем предложения

Во 2 квартале 2018 года экспонировалось 382 торговых объекта общей площадью 306 тыс.кв. м, из них 41 объект  – внутри Садового Кольца и 341 объект – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 15%, по общей площади – 12%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству сократился на 30% и на 41% по общей площади.

·         Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2018 года снизилась на 1% и составила 660 544 руб./кв. м.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра не изменилась и составила 191 745 руб./кв. м. 

Цена в целом по торговым объектам в условиях отсутствия роста цен отдельно по торговым объектам в центре и за его пределами выросла за счет роста доли более дорогих объектов в центре, так как уровень снижения общей площади таких объектов снизился менее значительно. Исходя из незначительности изменения цен за квартал, рынок торговых объектов в центре и за его пределами стагнирует.

Аренда

·         Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2018 года снизился на 3% по количеству и на 1% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству сократился на 3%, а по общей площади – на 13%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 4 626 объектов общей площадью 2 183 тыс. кв. м.

·         Ценовые показатели

Средняя ставка за квартал снизилась на 1% и составила 18 650 руб./кв. м/год. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом выражении за квартал выросла на 8%, а за год – на 10% и составила 301 долл./кв. м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 4% и составила 32,6 млрд руб.

Незначительность изменения как объема предложения, так и ставок, свидетельствует о стагнации на рынке.

Сравнительный анализ по сегментам

·         Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2018 года по отношению к первому снизился на 1% по торговой, на 5% по офисной и вырос на 3% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости вырос на 9%, по офисной уменьшился на 18%, а производственно-складской недвижимости – на 13%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 46%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (16%).

·         Ценовые показатели

Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости снизилась на 2%  и составила 30 318 руб./кв. м/год, по офисной недвижимости – на 1% до 17 488 руб./кв. м/год, а по производственно-складской не изменилась и составила 6 640 руб./кв. м/год.

Несущественное снижение ставок как за квартал, так и за год характеризует состояние рынка как стагнирующее.

Торговая недвижимость

·         Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству вырос на 1%, а по общей площади – снизился на 1%. Объем предложения за год вырос на 12% по количеству, а по общей площадки – на 9%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1 153 объекта площадью 342 тыс. кв. м, из них 69 объектов – в центре и 1 084 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 10% в центре и не изменился за его пределами.

·         Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2018 года снизилась на 5% и составила 67 789 руб./кв. м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставкам выше 60 000 руб./кв. м/год, снизилась с 42% и 37%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 1% и составила 28 124 руб./кв. м/год.

Судя по более существенному снижению ставок по объектам в центре, спрос на них снижается сильнее, что может говорить о переоценке рынка собственниками соответствующих помещений.

Источник: New Retail