Рынок недвижимости: итоги 2014

Как известно, 2014 год был насыщен яркими политическим событиями, что оказало существенное влияние на экономику России в целом и на рынок недвижимости в частности.

На протяжении текущего года внешние факторы успели дважды вызвать ажиотаж вокруг недвижимости. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года и длилась с января по середину апреля. Такова была реакция людей на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшение отношений с Западом. Тогда в равной мере повысилась активность инвестиционных покупателей и людей, поспешивших купить квартиру «для себя» и решить квартирный вопрос по принципу «пока не стало хуже».

Вторая волна рекордно-повышенного спроса на рынке недвижимости зародилась в ноябре и достигла пика в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. По сути, рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание куда-нибудь вложить свои деньги.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают один нехарактерный для периода рыночного ажиотажа факт: ранее резкое повышение спроса на рынке недвижимости приводило к значительному росту цен (минимум на 20-30%, а то и до 100%). В 2014 году стоимость квартир в Москве и в других городах России почти не повысилась, особенно если сравнивать ее с ростом курса доллара, прибавившем в 2014 году около 100%.

По последним данным, рублевые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили за 2014 год 12% и к концу года приблизились к уровню в 190 тысяч рублей за метр. Из 12% годового прироста 4-5% пришлось на первую волну ажиотажа в начале года, остальные – на вторую половину осени и декабрь. Более того, если после Нового года курсы валют стабилизируются и покупательский ажиотаж быстро сойдет на нет, то потенциал дальнейшего роста квадратного метра выглядит сомнительным. По итогам же 2014 года недвижимость с трудом покрыла инфляцию, размер которой, очевидно, будет выше как прогнозных, так и официальных оценок.

Другой важный факт – нежелание недвижимости Москвы и Подмосковья расти вслед за долларом, причем даже в элитном сегменте. Экономика за последние годы стала в основном рублевой, рублевые доходы и сбережения преобладают, поэтому платить за покупку или аренду жилья пропорционально доллару сейчас не может почти никто. Такая ситуация привела к фиксированию цен в рублях большинством продавцов, а незначительная часть предложений, привязанная к доллару, как правило, не продается.

По этой причине цены на квартиры в столице в долларовом выражении показывают ощутимый минус. Так, долларовый индекс стоимости жилья в столице снизился за 2014 год на 25% и составил к концу года менее 3.500$ за метр (если ориентироваться на более динамичный еженедельный индекс). Примечательно, что индекс упал ниже «дна», достигнутого в 2009 году после кризиса 2008 года, и пока продолжает движение вниз.

Распределение динамики цен по типам жилья и по географии в 2014 году полностью соответствует периодам ослабления рубля и роста курса доллара. В этих условиях продавцы жилья в дорогом сегменте чаще пытаются привязать цены к доллару, поэтому первое время дорогой сегмент выглядит более устойчивым. Так и в 2014 году наименьшее снижение наблюдается на современные монолитно-кирпичные дома (по сути, те же недавние новостройки) и на квартиры больших площадей – трехкомнатные и многокомнатные, опять же характерные для современного жилья, домов бизнес-класса, элитные квартиры и т.д.

В разрезе географии самым устойчивым по цене оказался Центральный округ, за ним следуют наиболее престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Другие округа и районы, как и обычные типы жилья, показали примерно одинаковый минус с небольшими вариациями.

Впрочем, дорогой сегмент нередко только выглядит более устойчивым первое время после кризиса и ослабления рубля. Если же рассматривать более продолжительные периоды времени, например, 3-5 лет, то динамика цен в дорогом и недорогом сегментах оказывается почти одинаковой. То есть цены на дорогие квартиры все равно приходится снижать в той же пропорции, что и на типовое жилье, только происходит это позже и нередко в неявном виде.

Более подробно ознакомится с тенденциями развития строительной отрасли в 2015 году (нововведения, риски, рентабельность, прибыль и прочее) вы сможете на Третьем форуме финансовых директоров строительной отрасли, который состоится в Москве в феврале 2015 года.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости 

Комментарии